Has terminado tu casa o vas a comprar una vivienda nueva en Cantabria y, de repente, aparece una palabra que lo complica todo: seguro decenal.
El banco lo pide, el notario lo menciona, en el Registro te ponen pegas… y nadie te lo explica claro.
En Nexolegal.es te ayudamos a entender, sin tecnicismos, cuándo es obligatorio el seguro decenal, qué cubre de verdad y qué puedes hacer si ya tienes el problema encima (por ejemplo, si quieres vender una vivienda recién construida y no lo contrataste en su momento).
1. ¿Qué es exactamente el seguro decenal?
El seguro decenal es una póliza que protege durante 10 años frente a daños graves en la estructura de la vivienda, es decir, en todo aquello que sostiene el edificio:
Cimentación
Vigas y soportes
Forjados
Muros de carga y elementos estructurales similares
Si con el tiempo aparecen grietas importantes, hundimientos, movimientos del terreno o fallos de construcción que afecten a la estabilidad del inmueble, el seguro decenal sirve para que se reparen esos daños sin que el comprador tenga que asumir todo el coste.
👉 Idea clave: el seguro decenal protege al comprador y da tranquilidad también al promotor, porque si algo sale mal en la estructura, hay una compañía que responde.
2. ¿Cuándo es obligatorio el seguro decenal en Cantabria?
La regla general (Ley de Ordenación de la Edificación) dice:
Es obligatorio el seguro decenal cuando se construye una vivienda nueva para venderla a un tercero.
En la práctica, esto significa:
Promotor que construye para vender pisos o chalets
Debe contratar el seguro decenal antes de inscribir la obra nueva en el Registro.
Sin este seguro, el notario y el Registro pueden negarse a completar la operación.
Vivienda unifamiliar de autopromotor para uso propio
Si te haces una casa “para ti” (no para venderla) el seguro decenal no es obligatorio en principio.
Problema habitual: si luego decides venderla dentro de los 10 años siguientes, el Registro puede exigir que exista seguro decenal para inscribir la compraventa.
En esos casos hay que estudiar opciones legales concretas caso por caso.
3. ¿Qué cubre y qué NO cubre el seguro decenal?
El seguro decenal cubre:
Daños materiales y graves que afecten a la estructura del edificio.
Riesgos que comprometan la estabilidad o seguridad del inmueble.
No cubre, salvo que se contraten garantías adicionales:
Desperfectos estéticos (azulejos, pintura, pequeños acabados).
Problemas menores de uso diario (puertas que rozan, ventanas que no cierran bien, etc.).
Averías normales de instalaciones (fontanería, electricidad, calderas) que no afecten a la estructura.
👉 Es decir, no es un “seguro de todo”, sino un seguro pensado para los problemas realmente graves de construcción.
4. Trámites básicos para contratar el seguro decenal
Aunque el promotor suele ir de la mano de la constructora y la entidad financiera, legalmente es el promotor quien debe contratarlo. En general, se necesita:
Proyecto y dirección técnica de arquitecto y aparejador.
Organismo de Control Técnico (OCT), que supervisa la obra y emite informes.
Acta final de obra una vez terminada la construcción.
Con toda esa documentación, la compañía aseguradora estudia el riesgo y emite la póliza.
Sin este seguro, el notario y el Registro de la Propiedad pueden bloquear:
La declaración de obra nueva.
La inscripción de la vivienda a nombre del comprador.
La formalización de la compraventa con normalidad.
📍 En Nexolegal.es podemos revisar tu situación y coordinar, si es necesario, con OCT, promotor, arquitecto y aseguradora para encontrar la mejor solución jurídica y práctica.
5. ¿Qué pasa si no se contrató el seguro decenal?
Este es el punto donde muchos clientes nos contactan, porque el problema “explota” cuando ya está todo hecho: la casa terminada, el comprador encontrado, la hipoteca concedida…
Riesgos habituales:
El notario no autoriza la operación en las condiciones previstas.
El Registro de la Propiedad rechaza inscribir la compraventa.
El banco puede negarse a conceder o formalizar la hipoteca.
El comprador se asusta y puede echarse atrás o exigir garantías adicionales.
Si aparecen daños estructurales, las reclamaciones pueden ser muy costosas para promotor, constructor y técnicos.
Situaciones típicas que vemos en Cantabria:
Autopromotor que construyó “para uso propio” y, por un cambio de vida (divorcio, traslado, herencia…), tiene que vender la vivienda a los pocos años.
Promotor pequeño que confió en que “no hacía falta” o no se le informó bien y, al ir al notario, se encuentra con el problema.
Comprador que ha firmado arras o un contrato privado, pero en el momento de elevar a escritura aparecen reparos por falta de seguro decenal.
📍 En Nexolegal.es estudiamos tu caso concreto y valoramos:
Si realmente es obligatorio el seguro en tu situación.
Qué alternativas legales pueden existir (pactos con el comprador, soluciones contractuales, informes técnicos, etc.).
Cómo minimizar el riesgo de reclamaciones futuras.
6. ¿Qué puedes hacer si ya tienes un problema con el seguro decenal?
Si estás leyendo esto porque:
Vas a vender una vivienda recién construida y te han dicho que falta el seguro decenal.
Eres comprador y te preocupan posibles daños de construcción.
Eres promotor y quieres evitar que tus ventas se bloqueen.
Lo importante es no improvisar ni firmar documentos sin asesoramiento.
📍 En Nexolegal.es podemos ayudarte a:
Revisar la documentación de la obra, escrituras y contratos.
Comprobar si en tu caso concreto la ley exige o no el seguro decenal.
Negociar con la otra parte (comprador, vendedor, banco, notario).
Diseñar una vía segura para cerrar la operación con la menor exposición a riesgos.
📝 El seguro decenal no es solo un “papel más”:
Marca la diferencia entre poder vender o no una vivienda.
Protege frente a problemas estructurales muy caros de reparar.
Y su ausencia puede bloquear la inscripción en el Registro y generar conflictos con compradores, bancos y administraciones.
Si estás en Cantabria y tienes dudas sobre el seguro decenal, o ya te han frenado una compraventa por este motivo, no lo dejes pasar.
👉 En Nexolegal.es analizamos tu caso, te explicamos tus opciones con un lenguaje claro y te acompañamos en todos los trámites para que puedas vender, comprar o regularizar tu vivienda con seguridad jurídica.
Contacta ahora con Nexolegal.es y evita sorpresas cuando ya sea demasiado tarde.